Разработка концепции торговых центров и многофункциональных комплексов

Грамотная концепция – это залог успеха проекта. Имея хорошую концепцию, вы получаете преимущество на всех стадиях реализации проекта:

При получении финансирования.
В переговорах с арендаторами. Сильная концепция позволяет привлечь нужных якорных арендаторов и сильные бренды, быстро заполнить площади.
В выполнении арендного плана. Владелец объекта с сильной концепцией может сдавать площади по высоким ставкам и иметь выбор из арендаторов. Если же концепция слабая, приходится идти на уступки по аренде и «бегать» за арендаторами.
При открытии торгового центра. Центр будет иметь устойчивую конкурентную позицию и конкурентные преимущества.

Разработка концепции начинается с анализа внешней и внутренней среды:

Анализ внутренней среды:
- Оценка расположения и окружения участка, его возможностей и ограничений. На данной стадии определяется, что можно построить: с учетом формы и размеров участка, допустимого коэффициента застройки, требуемых площадей для парковки и других зон, есть ли законодательные или градостроительные ограничения (например, по высоте здания), ограничения, связанные с топографией и геологией участка, прохождением коммуникаций или состоянием существующих конструкций (при реконструкции).
- Анализ внутренних ресурсов компании.
Анализ внешней среды: конкурентной ситуации, покупательской среды, внешних рисков.
Анализ рынка арендных ставок в выбранных секторах недвижимости, потенциальных арендаторов.

По результатам анализа делаются выводы о наличии потенциала рынка, необходимого для реализации успешного проекта.
Затем разрабатывается концепция объекта коммерческой недвижимости.

Концепция торгового центра включает:

Отчет о проведенных маркетинговых исследованиях и обоснование целесообразности выбранного типа объекта недвижимости. • Генплан, схема планировки участка.
Описание основных характеристик проекта: функция здания, общая площадь и этажность, GLA, площади для торговли, офисов, услуг и т.п., количество парковочных мест.
Схемы зонирования: подробные поэтажные планы в масштабе, на которых определена структура торгового центра (входы, организация потоков, расположение основных «магнитов», торговых галерей, вертикальных коммуникаций и атриумов) и предварительно распределены места для арендаторов по их специализации. Схема зонирования позволяет получить предварительные показатели проекта: объем строительства, GLA, площади по функциям, по специализации. Эти цифры используются при расчете финансово-экономических показателей проекта.
Описание позиционирования центра, его уникального торгового предложения и конкурентных преимуществ, целевых групп посетителей и предполагаемых мотиваций к посещению.
Предлагаемый состав арендаторов: якорные и мини-якорные арендаторы, арендаторы галереи, состав услуг, развлечений и питания.
Экономическое обоснование проекта.
* Эскизные объемно-планировочные решения: 3D-визуализация фасадов и интерьеров, демонстрирующие объемы здания и концептуальную идею дизайна.

Концепция многофункционального комплекса дополнительно включает следующие пункты:

Описание функционального наполнения объекта;
Площади для каждой функции;
Для торгового блока (включая развлечения, кафе и рестораны, услуги): состав арендаторов, площади, поэтажное размещение;
Для офисного блока: площади, класс, распределение помещений, инфраструктура;
Для гостиницы: тип, категория, общая площадь и этажность, соотношение номеров, позиционирование, целевая аудитория;
Для оздоровительных и медицинских услуг: тип предприятия, позиционирование, целевая аудитория, состав услуг, площади.

После утверждения Заказчиком концепции разрабатывается архитектурный проект, бизнес-план и арендный план. Проводятся первые презентации проекта, переговоры с ключевыми якорными арендаторами и участниками долевого строительства.