Население г. Якутска — 309 тыс. человек (октябрь 2013 г.)

Расстояние от Москвы — 4883 км

Средняя заработная плата в 2013 году  – 47 тыс. руб.

Торговый комплекс «Столичный» имеет отличную локацию – он расположился в северной части Якутска, на ул. Дзержинского, которая является одной из главных транспортных магистралей города, и по ней проходит граница 4-х городских районов: Промышленного и Строительного, Губинского и Центрального. Рядом расположены еще 2 магистрали общегородского значения — Окружное шоссе и Автострада 50 лет Октября, также недалеко находится переправа через р. Лену. Все это обеспечивает хорошую доступность для жителей Якутска и его окрестностей. Несмотря на то, что торговый комплекс «Столичный» находится на окраине города, высокий трафик вкупе с широким ассортиментом товаров и специфическими особенностями местного рынка делают объект центром притяжения не только для населения города, но и всего округа.

С 2010 года реализуется проект реконструкции торгового комплекса «Столичный» с увеличением площади и строительством новых корпусов. Консультанты нашей компании Кира и Рубен Канаян приняли участие в проекте: провели маркетинговое исследование рынка, разработали предложения по концепции и планировочные решения новых очередей строительства.

 Специфика рынка Якутска

По словам Рубена Канаяна, Якутия – очень замкнутый рынок. Он находится слишком далеко от кипучего центра  России, объектов торгового назначения там немного, поэтому покупатели готовы приезжать издалека. Высокая вакантность рынка Якутии, так же как и соседних регионов (например, Забайкальского края) и высокий уровень доходов населения делают его очень перспективным для развития ритейла и торговой недвижимости. Очевидно, что в суровых климатических условиях Якутии очень востребованными являются торгово-развлекательные центры, где круглый год тепло, светло и комфортно, и где можно полноценно проводить досуг.

Что же происходит на рынке Якутии сегодня? В настоящее время в Якутске действует 35 объектов, называемых «торговый центр», однако многие из них страдают отсутствием формата или устарели и нуждаются в реконструкции. Современных торговых центров в городе всего 15. Стоит отметить, что все действующие объекты отличаются небольшим размером: только 8 торговых центров г. Якутска имеют общую площадь порядка 5 тыс. кв. м, и всего 2 проекта располагают GBA, превышающей 10 тыс. кв. м. Одним из крупных центров является «Столичный». После реконструкции и строительства новых корпусов общая площадь торгового комплекса «Столичный» составит более 21 000 кв.м.

Специфика объекта

У торгового комплекса «Столичный» интересная история. Объект строился кластерно, прирастая новыми корпусами на протяжении нескольких лет. В настоящее время идет строительство нового корпуса и реконструкция всего пространства ТЦ, в результате чего объект заиграет новыми красками. Но обо всем по порядку.

Когда владельцы решили «апгрейдить» действующий комплекс, он состоял из нескольких отдельно стоящих корпусов разной этажности, разного времени строительства, не связанных общей концепцией и имеющих разные названия. Один из них – современное торговое пространство целиком занимает федеральная сеть бытовой техники и электроники «М.Видео», остальные – представляют собой ТЦ рыночного типа с мелкой нарезкой площадей. Они почти целиком были заполнены частными предпринимателями из Китая, Киргизии и Кореи, основными поставщиками продукции массового спроса в Якутии. Здесь был представлен очень широкий ассортимент товаров легкой промышленности, товаров для дома и сезонных товаров по невысоким ценам и именно этот сегмент привлекает покупателей со всей Якутии. Также хорошо представлен сектор услуг: парикмахерские, несколько небольших национальных ресторанов, ремонтные мастерские.

Объект пользуется большим спросом, и неудивительно, что собственник решил снова расширить площади. «Кардинально менять этот сложившийся, вполне успешный, имеющий широкую покупательскую аудиторию формат не имело смысла, — говорит Кира Канаян, — поэтому мы предложили, во-первых, постепенно преобразовывать комплекс рыночного типа в современный центр, во-вторых, дополнить его более современными качественными площадями, и, в-третьих, и это очень важно, объединить все существующие корпуса с помощью галерей, создать единое, комфортное для посетителей пространство».

На момент начала реконструкции работающие здания торгового центра располагались в форме буквы П, в центре которой и решено было возвести новый, современный 3-этажный корпус  общей площадью 11290 кв. м, арендной–7 820 кв. м. На первом уровне проектом предусмотрен крытый паркинг на 300 м/м, кроме того, наземная парковка расположена по периметру всего ТЦ «Столичный».

Специфика концепции

Свои требования к проекту диктовали не только сложившаяся структура торгового комплекса, но и специфические условия якутского климата. В первую очередь, требования к фундаменту. Как правило, городские торговые центры имеют вход с первого этажа – для них принципиально важно быть рядом с посетителем. Только удаленные от города центры могут позволить себе расположить на уровне земли парковку и «начать» торговлю со второго уровня. «Но Якутск стоит на вечной мерзлоте, что оказывает влияние на проектирование, — говорит Рубен Канаян, — Все здания в Якутске строятся на сваях, в противном случае тепло строения влияет на почву, таяние происходит неравномерно, и здание начинает «вести». В городе есть примеры старых, еще позапрошлого века домов, которые были построены без учета этих требований, и их повело так, что крыши стали похожи на гармошку. Причем буквально в нескольких километрах такого эффекта нет – там скалы. Поэтому в Якутске торговые центры невозможно поставить на уровне земли. Даже жилые дома, возведенные на недостаточной высоте, приходилось оборудовать специальными охладителями — алюминиевыми колоннами с металлическим оперением,  чтобы избежать эффекта промерзания».

Вторая особенность якутского климата  – колоссальная разница температур, которая делает невозможным стандартное проектирование атриумов. Регион отличает крайне сухой морозный воздух, который буквально «отжимает» влагу. Когда на улице минус 50, а внутри плюс 20, разница составляет 70 градусов. Но это еще не все. Так как воздухообмен происходит тем активнее, чем выше разница температур, то при входе возникает сильный ветер, который мгновенно выхолаживает атриумы. Мало кто сталкивается с этим даже в Сибири, а вот Якутску «повезло». В этом случае невозможно использовать стандартную конструкцию входа, при которой вы проходите через раздвижные двери,  вертушку, и перед вами прямой выход в атриум —  на пути холодного входа необходимо создать преграды в виде тамбуров специальной ориентировки.

Резкий перепад температур заставляет учитывать и еще несколько моментов. С одной стороны, это безопасность людей, ведь если на объекте произойдет ЧП, и потребуется срочная эвакуация, то вышедшие без верхней одежды рискуют получить серьезные обморожения. С другой стороны — элементарный комфорт посетителей. Люди не могут проводить все время в торговом центре в верхней одежде, она слишком теплая и объемная – это та географическая зона, где в общественных объектах обязательно наличие гардеробов. В-третьих, нужно создать комфортный вход и выход из торгового центра, чтобы покупатели как можно меньше чувствовали на себе те самые 70 градусов разницы.

«Суммировав все вышеперечисленные условия, мы предложили отвести наземную часть ТЦ под парковку и «забрать» людей с земли посредством траволаторов, ведущих на второй этаж, собственно в торговую зону,- рассказывает Кира Канаян, — Была также создана поворотная схема входа. Таким образом, были учтены требования и к фундаменту, и к парковочным местам, кроме того создавалась последовательная смена температур, чтобы людям было комфортно постепенно входить и выходить из тепла в холод».

Еще один момент, который хочется отметить разработчикам, относится не к конструктивным особенностям ТЦ, а к его дизайну и атмосфере. По словам Рубена Канаяна, торговые центры на Севере России, должны быть более яркими и красочными, чем, например, в южной части России.

Зонирование и арендаторы

Так как в городе наблюдается нехватка торговых центров, не велико и присутствие сетевых ритейлеров. По франшизе или самостоятельно в Якутске работают торговые марки: «InCity», «Sela», «Concept Club», «Gloria jeans», «Zara», «Top Secret», «Man’s club», «Olsen», «Mango», «Kira Plastinina», «Palmetta», «Benetton».   В основной же массе торговля представлена  местными ИП.

По словам Рубена Канаяна, современные объекты в Якутске предложат ритейлерам  значительно более качественные площади, окажут влияние на уровень арендных ставок и повысят уровень местного рынка в целом, став площадками для привлечения новых торговых операторов.

Концепция торгового комплекса «Столичный» схожа с классической концепцией окружного центра, но с меньшей развлекательной составляющей. Так как люди приезжают сюда за низкими ценами и широкими ассортиментом непродовольственных товаров,  в кинотеатр они не пойдут. Зато в ТЦ «Столичный» появится тематические кафе, фудкорт с арендной площадью 350 кв. м и детская досуговая зона, где родители смогут оставить детей и отдохнуть. В центральном атриуме для проведения мероприятий предусмотрена специальная промо-площадка, и там могут проводиться праздники, концерты, выставки и промо-акции.

Что касается арендаторов, то их зонирование и пул в старых корпусах планируется не сильно изменить и несколько обновить за счет более качественных магазинов. В новом же корпусе предусмотрена и мелкая нарезка, и площади от 100 до 200 кв. м для форматных магазинов. Около 700 кв. м отведено для продуктового якоря и порядка 600 кв. м – под якорного fashion-оператора, однако это гибкая планировка, которую можно изменить при необходимости, в соответствии с потребностями конкретных арендаторов.

В процессе строительства нового корпуса предусмотрены траволаторы из паркинга, эскалаторы в центральном атриуме, панорамные пассажирские лифты. Поскольку все пространство торгового комплекса планируется объединить, то новые вертикальные коммуникации будут обслуживать все корпуса и существенно улучшат циркуляцию в торговом комплексе «Столичный».

Максим Бабин